文/克而瑞研究中心 朱一鳴 洪圣奇 傅一辰 孫月 王青青 李姝婧
近年來，綠色地產(chǎn)在國內(nèi)平穩(wěn)發(fā)展，并因節(jié)能、環(huán)保、用戶體驗舒適等優(yōu)勢受到好評，以朗詩地產(chǎn)、當(dāng)代置業(yè)、中國金茂等為首的房企更是在產(chǎn)品方面有較深的造詣，不斷地升級換代。然而，從總體來看，綠色地產(chǎn)的開發(fā)還是比較“小眾”，并未在房企中得到普及，綠色地產(chǎn)開發(fā)商也以“小而美”為主。我們將分析綠色地產(chǎn)的概念和本質(zhì)，深入研究綠色地產(chǎn)開發(fā)商的發(fā)展戰(zhàn)略、產(chǎn)品特點和技術(shù)優(yōu)勢，以及綠色地產(chǎn)當(dāng)前存在的問題。
綠色地產(chǎn)的本質(zhì)和發(fā)展
1、世界各國對綠色地產(chǎn)的概念和評價體系認(rèn)知有差異
1）以人與自然和諧共生為出發(fā)點，綠色地產(chǎn)兼具社會性、技術(shù)性和經(jīng)濟(jì)性
綠色地產(chǎn)的概念源于國外，自上世紀(jì)60年代美籍意大利建筑師保羅索勒瑞（Paola Soleri）首次提出“生態(tài)建筑”的概念后，國際上便涌現(xiàn)了一批批對綠色地產(chǎn)的相關(guān)理論與實踐的研究活動。
雖然關(guān)于綠色地產(chǎn)的定義，目前國際上因各國的國情、地理環(huán)境、國家發(fā)展及資源稟賦水平不同，尚未有明確統(tǒng)一的表述。但是綠色地產(chǎn)的最初出發(fā)點非常明確，這一理念的形成是為了建筑主體與自然和諧共生，要求房地產(chǎn)開發(fā)的建筑能夠作為可持續(xù)性的建筑。
綠色地產(chǎn)是指在不打破開發(fā)商盈利目的的前提下，做到符合建筑美學(xué)，并以保障生態(tài)系統(tǒng)的良性循環(huán)為原則、以循環(huán)經(jīng)濟(jì)為基礎(chǔ)、和諧社會為內(nèi)涵、節(jié)能環(huán)保技術(shù)為支撐，按照綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)建立起來的住宅小區(qū)、公寓和辦公樓等商業(yè)地產(chǎn)項目。當(dāng)然，人類的建造活動不可能對環(huán)境不造成負(fù)面影響，完全不破壞生態(tài)系統(tǒng)無從談起，砍樹、推平農(nóng)田是不可避免的環(huán)節(jié)，綠色地產(chǎn)同樣無法超脫，能做的只有降低這種負(fù)面影響。綠色地產(chǎn)需要在建筑的全壽命周期內(nèi)，最大限度地節(jié)約資源（節(jié)能、節(jié)地、節(jié)水、節(jié)材）、保護(hù)環(huán)境和減少污染，為人們提供健康、適用和高效的使用空間，實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)、環(huán)境、社會三者之間的和諧統(tǒng)一，達(dá)到與自然和諧共生的狀態(tài)。
不難發(fā)現(xiàn)，綠色地產(chǎn)具備幾個特征：一是節(jié)能，最低限度的消耗資源；二是生態(tài)，與自然和諧共生、保護(hù)環(huán)境；三是滿足人們的使用要求，提供環(huán)保、舒適的居住空間；四是可持續(xù)發(fā)展。可見綠色地產(chǎn)就是要實現(xiàn)人、地產(chǎn)、自然的協(xié)調(diào)統(tǒng)一，這是房地產(chǎn)開發(fā)項目的綠色理念。基于此也可以看出綠色地產(chǎn)的三大特性：社會性、技術(shù)性以及經(jīng)濟(jì)性。社會性在于需要考慮社會價值觀，考慮人們的生活消費水平，考慮人們的需求及道德問題。技術(shù)性在于必須借助現(xiàn)代的科學(xué)技術(shù)實現(xiàn)節(jié)約資源、減少浪費。經(jīng)濟(jì)性在于建筑師和工程師需要在地產(chǎn)項目的全生命周期內(nèi)找到建設(shè)成本和后期的運營維護(hù)成本之間的最佳平衡點。
圖1-1：綠色地產(chǎn)特性
資料來源：CRIC整理
2）國際認(rèn)證標(biāo)準(zhǔn)各異，國內(nèi)財政補(bǔ)貼支持綠建發(fā)展
國外綠色建筑起步較早，在綠色建筑迅猛發(fā)展的同時，各國政府也出臺了配套的法律法規(guī)及評價標(biāo)準(zhǔn)，這些政策不僅指導(dǎo)了各國的綠色建筑開展，也為綠色節(jié)能的發(fā)展提供了有力的依據(jù)。
上個世紀(jì)八十年代，德國房地產(chǎn)界趨向于關(guān)注暖通空調(diào)系統(tǒng)的設(shè)計，以解決人均建筑面積不斷增加而引發(fā)的需求問題；九十年代則開始關(guān)注建筑整體設(shè)計，將建筑相關(guān)的各個元素，包括外部環(huán)境、建筑構(gòu)造、技術(shù)裝備等協(xié)同考慮，并將高品位的建筑創(chuàng)作和綜合新技術(shù)融為一體。現(xiàn)在，德國房地產(chǎn)界已經(jīng)將重點放在建筑的整體能源平衡上，不斷開發(fā)可以調(diào)整建筑能源結(jié)構(gòu)、降低建筑能耗的新技術(shù)，并在政府的支持下將這些新技術(shù)應(yīng)用到辦公和家居建筑中去。
不少發(fā)達(dá)國家根據(jù)各自的特點，按照綠色建筑的理念進(jìn)行了實踐示范。比較典型的如英國BRE的環(huán)境樓、英國諾丁漢國內(nèi)稅務(wù)中心、德國愛森RWE辦公樓、德國柏林的新議會大廈、德國旋轉(zhuǎn)式太陽能房屋、柏林Marzahm區(qū)節(jié)能住宅，以及法國巴黎的聯(lián)合國教科文組織(UNESCO)的辦公樓、美國匹茲堡的CCI中心、法蘭克福商業(yè)銀行、丹麥科靈市郊區(qū)住宅開發(fā)項目、澳大利亞悉尼的奧林匹克村、荷蘭Delfut大學(xué)圖書館、日本九州綠色高層住宅等等。這些綠色建筑通過精妙的總體設(shè)計，結(jié)合自然通風(fēng)、自然采光、太陽能利用、地?zé)?/a>利用、中水利用、綠色建材和智能控制等高新技術(shù)，充分展示了綠色建筑的魅力和廣闊的發(fā)展前景。
目前，世界范圍內(nèi)建立的綠色評估體系已多達(dá) 20多個，其中較為成熟且國際認(rèn)可度較高的主要有英國的BREEAM、美國的LEED、日本的CASBEE、德國的DGNB等評價體系，這些評價體系代表性較強(qiáng)、影響力較廣，已成為各國建立新型綠色建筑評價體系的重要參考。
我國對于綠色建筑評價體系的研究是自20世紀(jì)90年代以來迅速發(fā)展，在充分吸收了國外先進(jìn)評價體系優(yōu)點的基礎(chǔ)上，結(jié)合我國實際國情建立起多個立足于本國、具有中國特色的綠色住宅評價體系。例如由建設(shè)部住宅產(chǎn)業(yè)化促進(jìn)中心制定的《綠色生態(tài)住宅小區(qū)建設(shè)要點與技術(shù)導(dǎo)則》、《綠色奧運建筑評估體系》、《現(xiàn)代房地產(chǎn)綠色開發(fā)與評價》及香港地區(qū)的HK-BEAM、臺灣地區(qū)的《綠色建筑解說與評估手冊》等等。我國國內(nèi)現(xiàn)行最為普遍的是2006年《綠色建筑評價標(biāo)準(zhǔn)》（簡稱綠建），綠建實行星級標(biāo)準(zhǔn)，其評價標(biāo)識由低至高分為一星級、二星級和三星級3個等級。
為支持綠色地產(chǎn)的發(fā)展，住建部還于2013年4月啟動綠色建筑補(bǔ)貼政策，對二星級綠色建筑每平方米獎勵45元，對三星級綠色建筑每平方米獎勵80元，對綠色生態(tài)城區(qū)以5000萬元為基準(zhǔn)進(jìn)行補(bǔ)助。
3）綠色地產(chǎn)概念易混淆，國內(nèi)發(fā)展陷入誤區(qū)（略）
2、綠色地產(chǎn)在國外發(fā)展成熟，在國內(nèi)技術(shù)不斷更新
1）國外三階段發(fā)展已趨成熟，國內(nèi)關(guān)注度愈增（略）
2）綠色地產(chǎn)模式多樣，技術(shù)日趨精進(jìn)
綠色地產(chǎn)雖不僅僅局限于綠色科技，但卻要借助于一些技術(shù)和理念方法去實現(xiàn)綠色生態(tài)的目標(biāo)。綠色生態(tài)建筑的工程方法從一開始最為簡單而廣泛的太陽能利用和節(jié)能燈的運用，到如今興起并流行的墻體保溫、地源熱泵、毛細(xì)管等技術(shù)，綠色建筑的技術(shù)正日趨精細(xì)化，能夠關(guān)注到更多細(xì)節(jié)，從而更好地實現(xiàn)社會與環(huán)境的和諧共處。
同時，隨著技術(shù)的日趨成熟，技術(shù)成本也將得到較大程度的降低，對綠色地產(chǎn)未來的發(fā)展提供了更多的可能性和空間。
房企研發(fā)綠色地產(chǎn)之路
1、前期投入大，綠色地產(chǎn)近年才開始在房企中普及
1）長期專注綠色地產(chǎn)的房企主要有三家（略）
2）千億房企也逐漸參與到綠色地產(chǎn)的研發(fā)中
最近一兩年，隨著人們的經(jīng)濟(jì)收入水平提升，對生活品質(zhì)也有越來越高的追求，同時房企方面，暴利時代的終結(jié)也導(dǎo)致房企們開始真正思考市場需要什么以及怎樣提高產(chǎn)品競爭力。綠色地產(chǎn)逐步被企業(yè)看好，一批新的房企開始建造帶有綠色元素的住宅，進(jìn)行綠色科技研究，這批企業(yè)包括萬科、綠地、三湘、恒大等。
萬科：實行“綠色建筑三步走”，一精裝修，二住宅產(chǎn)業(yè)化，三真正意義上的綠色建筑。萬科的目標(biāo)是到2020年做到建筑材料節(jié)能30%，使用能耗比普通住宅低20%。萬科目前在東莞有自己的研發(fā)基地，專門從技術(shù)層面研究綠色技術(shù)的應(yīng)用問題，并從客戶需求的角度出發(fā)，把住宅綠色科技分成3個大類15個方面，3個大類包括基本需求、舒適需求和發(fā)展需求，具體到技術(shù)則有節(jié)能水環(huán)境、工業(yè)化、材料、熱舒適度、隔音、空氣、采光、智能化、結(jié)構(gòu)安全、防火、耐久設(shè)備等等。目前萬科是獲得我國綠色地產(chǎn)認(rèn)證標(biāo)識體量最大的房企。
綠地：將綠色節(jié)能工作提升到戰(zhàn)略高度，主要從理念、機(jī)制、戰(zhàn)略、研發(fā)四個方面實施綠色節(jié)能創(chuàng)新：一理念創(chuàng)新，圍繞政策導(dǎo)向和百姓需求打造綠色低碳建筑，在建筑的全壽命周期內(nèi)做到資源消耗最小化，兼顧居住舒適性；二機(jī)制創(chuàng)新，設(shè)立綠色低碳研發(fā)中心，將綠色節(jié)能工作納入績效考核；三戰(zhàn)略創(chuàng)新，2010年綠地集團(tuán)80%項目已達(dá)到綠色星級標(biāo)準(zhǔn)或國家65%節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)，并在業(yè)內(nèi)率先提出由綠色建筑開發(fā)向低碳社區(qū)開發(fā)轉(zhuǎn)變；四研發(fā)創(chuàng)新，在規(guī)劃、產(chǎn)品、技術(shù)實施等方面形成了低碳社區(qū)設(shè)計指引、全壽命周期產(chǎn)品和全裝修宜居產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)，建立了建筑部品選型數(shù)據(jù)庫。未來綠色創(chuàng)新將成為綠地的核心競爭力之一，并且集團(tuán)已計劃從綠色地產(chǎn)開發(fā)商轉(zhuǎn)型為綠色地產(chǎn)運營商。
三湘：重點主要在建筑的節(jié)能環(huán)保，通過地源熱泵、分時電表、遮陽卷簾、太陽能與建筑一體化等技術(shù)的運用，實現(xiàn)房屋的節(jié)能、節(jié)水、節(jié)電、節(jié)材，在提供高舒適度的同時，實現(xiàn)低能源消耗。三湘具有較強(qiáng)的科技優(yōu)勢，目前在建筑中能夠使用的節(jié)能技術(shù)已經(jīng)達(dá)到20項。2013年11月，三湘股份收購了同樣專注于綠色科技地產(chǎn)領(lǐng)域的上海中鷹置業(yè)有限公司，未來雙方將形成優(yōu)勢互補(bǔ)，繼續(xù)加大對綠色建筑的開發(fā)投資。
恒大：今年 3月15日，哈佛、清華、恒大聯(lián)合在中國成立了綠色建筑研究基地，這是全球首個國際頂級名校與企業(yè)共建的綠色建筑研究平臺。通過該平臺，哈佛、清華、恒大三方將在綠色建筑領(lǐng)域的人才培養(yǎng)、學(xué)術(shù)交流、技術(shù)轉(zhuǎn)化和應(yīng)用等方面全方位合作，將創(chuàng)新技術(shù)、創(chuàng)新產(chǎn)品和創(chuàng)新工藝在恒大乃至全國的項目上廣泛應(yīng)用。
可以看到，目前做綠色地產(chǎn)的房企可以分為兩類：一類是龍頭企業(yè)，比如萬科、綠地、恒大；這些房企由于已經(jīng)達(dá)到了一定的規(guī)模，因此有資金和實力去研究新科技；另一類是大本營位于一線或二線重點城市的房企，比如綠地、三湘是上海房企，當(dāng)代置業(yè)總部位于北京，朗詩出身于南京，這主要是由于三四線的購房者對于綠色地產(chǎn)的接受程度仍舊較低，而北京、上海的購房者在新事物方面有更為開放的態(tài)度，他們更加愿意為此付出溢價，因此企業(yè)在這些城市更容易找到對應(yīng)的客戶市場。
但隨著近年來霧霾問題的日益嚴(yán)重，已經(jīng)有越來越多的購房者關(guān)注其房屋健康問題。因此我們相信，未來還將有更多的房企進(jìn)入綠色地產(chǎn)領(lǐng)域，而綠色地產(chǎn)也最終將從細(xì)分市場發(fā)展成為主流市場。
2、朗詩、當(dāng)代和金茂通過綠色地產(chǎn)走差異化道路
1）朗詩地產(chǎn)：產(chǎn)品細(xì)節(jié)貼心，注重客戶滿意度的“文科美女”
A、城市布局：深耕長三角，拓展長江中上游和北方（略）
B、產(chǎn)品線：以改善定位為主，3.0被動房技術(shù)變革進(jìn)行中
產(chǎn)品方面，從最早的以南京朗詩國際街區(qū)為代表的恒溫恒濕恒氧1.0系列，到以朗詩鐘山綠郡、帕多瓦住宅為代表的的2.0系列；從最初的集中式系統(tǒng)，到戶式化系統(tǒng)，朗詩建設(shè)的項目已經(jīng)經(jīng)過了一輪又一輪的技術(shù)升級。
➤ 2.0產(chǎn)品：以改善為主的四大產(chǎn)品線
朗詩主攻改善型產(chǎn)品，因此市面上的項目也均以大戶型為主，但后來由于剛需市場需求旺盛、改善型市場銷售遇阻，為了照顧到剛需市場以及自身盈利所需，朗詩從2012年開始研發(fā)剛需產(chǎn)品系列，最終形成了Y（剛需）、E（改善）、S（高端改善）和L（養(yǎng)老）4條產(chǎn)品線。在南京大本營朗詩主要做E系列和S系列，搭配少量的Y系列和L系列。
而在城市的因地制宜方面，朗詩根據(jù)各個城市氣候的不同，推出了適配不同城市的針對改善型客戶的E系列產(chǎn)品，調(diào)整的重點是戶型以及舒適度解決方案，且項目間的技術(shù)運用也開始出現(xiàn)差別。比如成都綠色街區(qū)的戶型面積調(diào)小，室內(nèi)舒適度解決方案僅保留客戶關(guān)注度最高的新風(fēng)系統(tǒng)（過濾PM2.5）。
➤ 3.0產(chǎn)品：從主動到被動的技術(shù)變革
2.0產(chǎn)品主打的是以主動技術(shù)為核心的綠色建筑，今年11月朗詩技術(shù)再升級，發(fā)布了自己的第三代產(chǎn)品，即朗詩3.0被動房。被動技術(shù)和主動技術(shù)的區(qū)別在于，房屋不再需要依靠系統(tǒng)、毛細(xì)管等技術(shù)，而是通過自身的建筑材料來達(dá)到室內(nèi)的恒溫恒濕，和主動技術(shù)相比，更加節(jié)能環(huán)保。
被動技術(shù)從德國引進(jìn)，最初的試點位于朗詩長興綠色科技研發(fā)基地，朗詩在園區(qū)內(nèi)建造了一棟被動建筑布魯克，目前該建筑的功能是酒店，讓前來參觀考察的客人通過實地入住感受被動房的保溫功效。布魯克的技術(shù)主要體現(xiàn)在墻體上，其墻體比普通住宅以及主動房的墻要厚很多，屋內(nèi)的科技系統(tǒng)僅有幫助室內(nèi)換氣的新風(fēng)，整個建筑的能耗非常低，但恒溫恒濕的效果已經(jīng)可以媲美主動房。之前該技術(shù)未能普及的原因是建筑材料國內(nèi)稀缺，全部需要從德國進(jìn)口，導(dǎo)致成本過高，但是去年朗詩在國內(nèi)找到了合適的建筑材料，并在南京打造了一個全新的3.0產(chǎn)品——朗詩.熙華府。
11月21日，熙華府正式揭幕，該項目擁有86項客戶價值：低能耗，是中國被動式建筑聯(lián)盟首個認(rèn)證的被動式建筑示范工程；精裝修室內(nèi)甲醛含量比肩全球最嚴(yán)苛的芬蘭國家標(biāo)準(zhǔn)S1級；室內(nèi)空氣品質(zhì)及時監(jiān)控系統(tǒng)，隨時隨地可關(guān)注室內(nèi)溫度、濕度變化，監(jiān)測室內(nèi)VOC和甲醛含量；超潔凈新風(fēng)系統(tǒng)，時刻保持室內(nèi)空氣潔凈；南京首個口袋公園系統(tǒng)設(shè)計；等等。可以說朗詩3.0產(chǎn)品實現(xiàn)了健康、環(huán)保、舒適、節(jié)能等各個方面的全方位提升，未來將在上海、杭州、武漢、成都等多個城市陸續(xù)登陸。
綜上所述不難看出，朗詩還是將重點放在改善型產(chǎn)品上。由于綠色地產(chǎn)自身的特質(zhì)，比如前期研發(fā)投入大、建造成本相對較高，都更加適合改善人群。并且從市場的角度來看，對于我國大部分的購房者來說，房屋依舊是一個大件，對自身的收入和經(jīng)濟(jì)條件有較高的要求。因此剛需購房者更容易以價格為導(dǎo)向，不會過于青睞單價較高的綠色地產(chǎn)項目。從朗詩的業(yè)主構(gòu)成來看，小戶型中也僅有一部分是年輕的剛需客群，更多的還是以養(yǎng)老為目的的購房者。可以發(fā)現(xiàn)，朗詩在小面積的戶型設(shè)計上也投入了較大的精力，比如在櫥柜、收納等細(xì)節(jié)方面都兼顧到了老年人的生活習(xí)慣。或許未來隨著綠色地產(chǎn)的普及，朗詩會加大對剛需的關(guān)注度，但就現(xiàn)狀而言，朗詩的產(chǎn)品仍舊是改善為主、剛需為輔的格局。
C、運營模式：以小股操盤和代建為主的輕資產(chǎn)模式比重逐漸加大
此前朗詩和其他開發(fā)商一樣，做的也是普通住宅開發(fā)，但是近年隨著市場局勢的變化，朗詩走上了輕資產(chǎn)化的道路。根據(jù)2015年的中期報告，朗詩的輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)收入占總營收的22.6%，并且按照朗詩預(yù)期，旗下十個輕資產(chǎn)項目的項目毛利率約85%，凈利率則能達(dá)到60%以上。
➤ 小股操盤
朗詩從去年開始提出“小股操盤”，未來不再獨自開發(fā)項目，而是引進(jìn)合作伙伴共同開發(fā)，并且朗詩的權(quán)益占比應(yīng)該保持在30%以下。
朗詩的合作伙伴基本可以分為兩類：
一類是大型房企，比如保利、招商等。和這些房企合作的優(yōu)勢在于，可以功效標(biāo)桿房企在開發(fā)、營銷方面的資源，對于后期朗詩自己做項目也有一定的借鑒意義。但劣勢在于，和這些房企合作，朗詩在設(shè)計、操盤方面會有一定的限制，并且對于綠色地產(chǎn)的推動作用有限。比如之前朗詩與保利在邁皋橋項目的合作上，雙方僅僅是聯(lián)合拿了一塊地，后期分成了兩個項目來做，兩家企業(yè)各自操盤，項目之間也沒有任何關(guān)聯(lián)。由于后期在營銷的表現(xiàn)上，朗詩項目的去化和溢價情況都優(yōu)于保利項目，保利才將二期開發(fā)的操盤權(quán)完全交給朗詩。可以預(yù)料到，在未來朗詩和其他大型房企進(jìn)行合作的時候，必然還是需要考慮到對方的需求，雙方需要磨合，達(dá)到意見的統(tǒng)一。
另一類是險資企業(yè)，比如平安。與平安這種險資合作，朗詩對項目的話語權(quán)則更為權(quán)威。只要項目最終能夠帶來好的回報，平安通常不會對項目層面的東西做過多干涉，朗詩全權(quán)操盤。此外在綠色地產(chǎn)方面，平安的資金實力雄厚，對于朗詩在綠色建筑的技術(shù)研發(fā)及建設(shè)應(yīng)用也可以提供強(qiáng)有力的支持。比如剛剛開放售樓處的朗詩3.0產(chǎn)品熙華府項目就是朗詩與平安合作的。
➤ 代建及相關(guān)服務(wù)
代建方面，朗詩通過服務(wù)輸出，收取服務(wù)費用和超額分成收益，服務(wù)的內(nèi)容包括開發(fā)管理、品牌輸出、設(shè)計及專利技術(shù)服務(wù)等。
朗詩做代建有天然的優(yōu)勢：一方面，朗詩的建筑質(zhì)量在行業(yè)內(nèi)具有良好的口碑，因此大部分開發(fā)商都能夠放心的把自己的項目交給朗詩建設(shè)；另一方面，目前有越來越多的開發(fā)商想要在自己的項目中增加綠色元素，但是他們通常缺乏經(jīng)驗，而讓朗詩來代建無疑是他們的不二選擇。
今年3月18日，朗詩與上海建工訂立了一份科技系統(tǒng)整合及相關(guān)服務(wù)合同，朗詩提供技術(shù)整合服務(wù)并將收取按地上住宅建筑面積計算的每平方米380元的服務(wù)費，總服務(wù)費約7600萬元。技術(shù)整合服務(wù)包括科技系統(tǒng)整合及咨詢服務(wù)、品牌許可及推廣咨詢服務(wù)、前期物業(yè)咨詢、系統(tǒng)安裝調(diào)試等服務(wù)。截至目前，企業(yè)已經(jīng)涉及的代建項目主要有3個，分別位于合肥、南京和武漢，合作對象分別為合肥華侖、上海建工和武漢中建三局，總建筑面積40.3萬平方米。
D、特點和發(fā)展：人性化是最大優(yōu)勢，南京以外城市溢價待提高
作為國內(nèi)綠色地產(chǎn)的領(lǐng)軍企業(yè)，我們認(rèn)為，朗詩主要擁有以下三點優(yōu)勢：
a）朗詩關(guān)注細(xì)節(jié)的打造，因此產(chǎn)品極具人性化。目前市場上，很多企業(yè)所做的綠色建筑僅僅是在房屋內(nèi)加入了節(jié)能科技系統(tǒng)，所謂的因地制宜也僅僅是不同城市的房屋安裝不一樣的系統(tǒng)，并沒有真正的營造出全綠色的氛圍。而朗詩卻可以顧及到整個項目，從小區(qū)到室內(nèi)，每個細(xì)節(jié)都是環(huán)繞綠色理念的。
比如，朗詩項目的綠化率可能也僅在30%左右，但是進(jìn)入項目后卻能夠給人超高綠化率的錯覺，這是因為朗詩在綠植的安排上也頗費心思，通過草坪、低灌木、高灌木、樹木等不同高度的植物穿插打造出多重景觀效果。并且，朗詩通常不會選用特別名貴的樹木，在綠化成本可以得到控制的同時，卻能夠帶給戶主更優(yōu)質(zhì)的園林體驗。
再比如，南京鐘山綠郡項目，由于地理位置比較靠近外圍高架，朗詩在開工建設(shè)之前做了小區(qū)內(nèi)部的噪音檢測，根據(jù)檢測結(jié)果在靠近高架的部分劃分出一塊土地，人工搭建出一個草坪緩坡，不僅能夠減少噪音對小區(qū)內(nèi)部的干擾，也能為業(yè)主提供休閑散步的功能。
b）朗詩非常注重客戶體驗，并以此為依據(jù)不斷改進(jìn)產(chǎn)品。這一點最明顯的體現(xiàn)就是朗詩大部分的項目都提供試住服務(wù)。目前市場上依然有很多購房者對于綠色地產(chǎn)的認(rèn)知不深，對項目所號稱的恒溫恒濕抱有好奇且懷疑的態(tài)度，而朗詩愿意為這些購房者提供免費的試住樣板間服務(wù)，讓購房者通過一晚上的切實感受了解綠色住宅和普通住宅的區(qū)別。走進(jìn)朗詩很多項目的樣板間，都可以看到墻壁上貼有試住者的留言，這樣的舉措能夠培養(yǎng)企業(yè)與戶主之間的親近感，讓購房者感受到這是一家以人為本的企業(yè)。可以看到，朗詩的項目銷售中，老帶新的占比很高，這也從側(cè)面反映了客戶對于這家企業(yè)的高度認(rèn)同感。
c）輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)已漸入佳境，助力企業(yè)未來發(fā)展。進(jìn)入白銀時代，房企拼的不再是規(guī)模，特別是對于朗詩這樣走差異化競爭路線的房企來說，能否轉(zhuǎn)型成功是未來能否良好發(fā)展的關(guān)鍵所在。朗詩目前的輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)的發(fā)展情況都很良好，小股操盤和代建都已經(jīng)步入正軌，社區(qū)養(yǎng)老經(jīng)過集團(tuán)多年的研究也即將推向市場。輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)不僅利潤率高，也使得企業(yè)在市場上更加靈活應(yīng)變，這些對于朗詩未來在市場上的生存都是有利的。
發(fā)展中存在的挑戰(zhàn)（略）
2）當(dāng)代置業(yè)：產(chǎn)品打造嚴(yán)謹(jǐn)，技術(shù)研發(fā)出色的“工科學(xué)霸”
A、城市布局：以北京為核心，發(fā)掘潛力二線城市（略）
B、產(chǎn)品線：優(yōu)化配比科技系統(tǒng)，適應(yīng)不同氣候條件
通過對科技系統(tǒng)的優(yōu)化配比，當(dāng)代共制定了六條產(chǎn)品線，以適應(yīng)不同氣候條件。
根據(jù)城市，當(dāng)代進(jìn)行產(chǎn)品線選擇：在北京，普通項目采用最高科技配置萬國府，保障性住房采用剛需配置滿堂悅；山西（太原）和安徽（合肥）項目，考慮經(jīng)濟(jì)基本方面的優(yōu)勢和氣候特點，采用的也是萬國城和萬國府的產(chǎn)品線；湖南（長沙）項目，整體處于南方冬冷夏熱地區(qū)，但由于三個項目區(qū)位不同，各個分期針對的客戶群體略有差異，整體體量較大，所以采用了萬國府、上品閣和滿庭春三條產(chǎn)品線配置；湖北、江西項目，地處南方冬冷夏熱地區(qū)，采用了滿園春產(chǎn)品線，自主開發(fā)的“恐龍一號”空氣濾清系統(tǒng)最先在武漢項目實施；上海項目，原則上可以使用全部6條產(chǎn)品線，考慮到上海閔行項目為當(dāng)代置業(yè)在新城市操盤的第一個項目，故相對保守的滿庭春產(chǎn)品線，在未來深耕上海的過程中，將考慮根據(jù)區(qū)位配比其他產(chǎn)品線。
從現(xiàn)金流和利潤的角度，當(dāng)代的產(chǎn)品線還可細(xì)分為三類。第一類：能創(chuàng)造現(xiàn)金流也能創(chuàng)造利潤的項目，滿足10個月開盤，12個月現(xiàn)金流回正的原則；第二類：創(chuàng)造現(xiàn)金流的項目，滿足8個月開盤，10個月現(xiàn)金流回正的原則；第三類：創(chuàng)造利潤的項目，滿足12個月開盤，18個月現(xiàn)金流回正的原則。
C、運營模式：合作開發(fā)占比上升，內(nèi)部創(chuàng)業(yè)孵化漸成生態(tài)
當(dāng)代的運營模式當(dāng)前主要有兩大趨勢：合作開發(fā)項目的占比增加，和內(nèi)部創(chuàng)新孵化體系逐漸成型。
➤ 合作開發(fā)：降低資金占用
對于有產(chǎn)品特色但資金實力相對較弱的企業(yè)來說，合作開發(fā)是降低風(fēng)險、發(fā)揮優(yōu)勢的最佳方式，當(dāng)代已經(jīng)逐步加強(qiáng)合作項目的比例。根據(jù)2015年中報，當(dāng)代的30個項目中有12個是合作項目。從合作對象來看，主要分為三種：
與房企合作。2015年以來，針對霧霾、環(huán)保，政府部門設(shè)置了兩個拿地條件：一是企業(yè)自身或關(guān)聯(lián)公司要建立或運營過綠色三星運營表示；另一方面，項目建成后必須認(rèn)證綠色運營標(biāo)識。截至2014年底，真正獲得綠色三星運營標(biāo)識的項目，全國共5個，當(dāng)代占2個；很多企業(yè)并不具備綠色技術(shù)及綠色建筑經(jīng)驗，想在二三線城市拿地，就會尋找當(dāng)代合作。
如當(dāng)代和北辰有兩個合作項目，分別位于北京順義和武漢，當(dāng)代分別持股50%和45%，項目均采用當(dāng)代的綠色技術(shù)；當(dāng)代與旭輝在北京共同開發(fā)當(dāng)代旭輝墅，股權(quán)各半；當(dāng)代與三盛宏業(yè)共同開發(fā)的上海松江頤景園，當(dāng)代持股35%，其中當(dāng)代的綠色技術(shù)與三盛宏業(yè)的園林特色能夠結(jié)合；今年8月，當(dāng)代億1020萬元的價格向陜西卓立受夠了位于西安的一幅地塊50%股權(quán)，總建筑面積33萬平方米。
與基金合作。當(dāng)代自設(shè)了綠色地產(chǎn)基金，專注綠色地產(chǎn)示范項目、綠色價值量孵化器和互聯(lián)網(wǎng)金融的股權(quán)投資基金，首期規(guī)模有望突破10億，通過與金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行股權(quán)配資，有望管理資產(chǎn)規(guī)模超過50億。此外，當(dāng)代與民生加銀、華融資產(chǎn)等進(jìn)行了合作，按比例順序分別為：境外股權(quán)融資、項目股權(quán)融資和境內(nèi)股權(quán)融資。
與第三方平臺合作。當(dāng)代和無憂我方平臺進(jìn)行合作，形式是：地產(chǎn)基金領(lǐng)投+地產(chǎn)眾籌跟投；相對于傳統(tǒng)地產(chǎn)基金融資，新模式加入眾籌，解決10%的募集成本；將原本1%-2%的對外募集成本拆分，眾籌募資。開盤的時候，確定購買的客戶會享受不同檔次的“定制化優(yōu)惠”，如果要退出，則可拿到6-8%的資金收益。在傳統(tǒng)基金中，加入眾籌跟投，一方面降低融資成本，另一方面也可以把它當(dāng)做蓄客手段，了解客戶需求，幫助產(chǎn)品定位。
➤ 創(chuàng)業(yè)孵化：內(nèi)部形成生態(tài)
當(dāng)代內(nèi)部設(shè)立了互聯(lián)網(wǎng)＋創(chuàng)業(yè)項目合伙制度“智業(yè)合伙”，已經(jīng)孵化了12個創(chuàng)業(yè)項目，其中已有5個項目總共獲得了超過5000萬元的融資，有一套完整的項目流程與作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。如上文提到的眾籌平臺無憂我房，便是其中之一。
當(dāng)代給會為創(chuàng)業(yè)公司提供創(chuàng)始基金、辦公場所、法律稅務(wù)、合伙伙伴資源等，并對該創(chuàng)業(yè)公司進(jìn)行市場估值，除了創(chuàng)始基金，也讓創(chuàng)始團(tuán)隊出資占有原始股份。公司做大后，當(dāng)代會拿出部分公司的原始股權(quán)作為激勵給予創(chuàng)始團(tuán)隊。
在孵化項目甄選上，當(dāng)代會圍繞“綠色＋舒適＋節(jié)能＋移動互聯(lián)的全生命周期生活家園”的中心，在房地產(chǎn)、社區(qū)、物業(yè)管理等模塊創(chuàng)新的公司，且每一個創(chuàng)新孵化的公司提供的產(chǎn)品和服務(wù)，在整個創(chuàng)變生態(tài)體中扮演的是不同角色，更好地形成合作、互補(bǔ)關(guān)系。
D、特點和發(fā)展：產(chǎn)品和研發(fā)能力強(qiáng)，資金成本有下降空間
隨著人的需求變化，綠色科技還在不斷研發(fā)和推出，如果要做將新技術(shù)商業(yè)化的“先行者”，就要承擔(dān)技術(shù)應(yīng)用時出現(xiàn)小缺陷的風(fēng)險。當(dāng)代并沒有低成本土地供試水，每一個項目都必須成功，因此對產(chǎn)品的苛刻及花費的功夫遠(yuǎn)大于其他房企。同時，通過差異化定位，當(dāng)代能夠吸引特定客戶群，有利于品牌溢價的提高。
當(dāng)代的優(yōu)勢主要體現(xiàn)在兩方面。
一方面，當(dāng)代的產(chǎn)品線豐富，剛需項目能使用綠色系統(tǒng)，高端客戶亦十分認(rèn)可。朗詩的定位主要是改善型，金茂則是豪宅，而當(dāng)代有針對剛需客戶的產(chǎn)品線。剛需客戶看重“綠色”品牌，當(dāng)代置業(yè)在北京做自住型商品房等項目，雖然只有15%的利潤，但因為有綠色概念，開盤接近清盤，現(xiàn)金流8個月可以回正；去化快的原因，在于面對自住商品房客群，“只要稍微給他一點理由，就會產(chǎn)生很好的效果”，這一策略除了一線的自主商品房適應(yīng)，仙桃等四線城市也適用。中高端客戶對“綠色”技術(shù)認(rèn)可度、需求度高，當(dāng)代的建造成本比普通住宅，每平方米約高出300元，同等舒適度當(dāng)代的耗能1/3，形成了差異化，增加產(chǎn)品溢價；例如在太原，品牌房企的精裝房賣13000元/平方米，同區(qū)域當(dāng)代毛坯房可以賣到16000元/平方米，長沙品牌房企精裝在6800元/平方米，當(dāng)代的毛坯房也可以賣到同樣價位。
另一方面，專注綠色技術(shù)，使得當(dāng)代在研發(fā)方面較為領(lǐng)先。據(jù)其官網(wǎng)介紹，ΜΟΜΛ建筑能耗僅為目前中國普通型住宅達(dá)到同等舒適度所需能耗的1/3，全年室內(nèi)溫度控制在20℃到26℃之間，PM2.5凈化率在95%以上，相對濕度控制在30%-70%以內(nèi)，室內(nèi)噪音低于國家標(biāo)準(zhǔn)5分貝。
當(dāng)代旗下自設(shè)研發(fā)設(shè)計院，自主研發(fā)了地源熱泵系統(tǒng)、天棚輻射知冷知熱系統(tǒng)、外圍護(hù)結(jié)構(gòu)保溫系統(tǒng)、高性能外窗系統(tǒng)、全置換新風(fēng)系統(tǒng)、隔音降噪系統(tǒng)等綠色科技系統(tǒng)等。最新的成果如恐龍1號，主要為“新風(fēng)+凈化”功效，半小時能把150平方米居室內(nèi)的PM2.5值降至5以下。
在業(yè)內(nèi)，當(dāng)代以對產(chǎn)品的“苛刻”聞名，如北京當(dāng)代MOMA，且不論其采用了高空大跨度懸挑結(jié)構(gòu)并配置了綠色科技系統(tǒng)的空中連廊，光從細(xì)節(jié)方面便能看出用心和考究，外墻采用了航空專用的耐高溫隔熱材料以達(dá)到被動節(jié)能效果，室內(nèi)墻體采用了吸音的天然石材，甚至連電梯內(nèi)點綴的樟木也由董事會主席張雷選購，在具裝飾感的同時有防霉、殺菌作用。該項目也成為了北京一大地標(biāo)，有不少名人購買和居住。
發(fā)展中存在的挑戰(zhàn)（略）
3）中國金茂：深耕豪宅產(chǎn)品，資金實力雄厚的“商科精英”
A、城市布局：深耕一線和發(fā)達(dá)二線城市，選擇核心地段（略）
B、產(chǎn)品線：探索智慧社區(qū)，擅長大體量商辦和產(chǎn)業(yè)城打造
➤ 住宅智能化：以綠色為基底的科技豪宅
和普通綠色項目相比，金茂的綠色項目更像是“科技地產(chǎn)“、”智慧地產(chǎn)“，即除了12大綠色科技系統(tǒng)外，金茂還與騰訊合作互聯(lián)網(wǎng)+，在項目中應(yīng)用了智慧家居、智慧社區(qū)和智慧服務(wù)：智慧家居包括感應(yīng)、物聯(lián)、魔鏡、健康、安全、娛樂、照明、控制八大系統(tǒng)；智慧社區(qū)則包括互聯(lián)通行，移動支付、智慧物業(yè)，還包括了舒適模式、安防模式、離家模式、洗浴模式、回家模式、晨起模式、排隊模式、就餐模式以及起夜模式；而實現(xiàn)這兩個前端的前提是有一套完善的智慧工程系統(tǒng)做保障。
如在北京亦莊金茂悅，“魔鏡“功能即衛(wèi)生間的鏡子上試穿新裝、計算身體脂肪，”躺在浴缸里能用衛(wèi)生間的鏡子逛淘寶“；在冰箱上可以玩游戲，看食物的卡路里，等等。
這些技術(shù)的應(yīng)用，也與金茂自身的定位策略相呼應(yīng)，即只做重點城市的高端改善和豪宅項目，并且更能抓住年輕一代“土豪“們的眼球。
➤ 商辦節(jié)能化：龐大體量與創(chuàng)新技術(shù)
作為公共建筑，商辦樓宇的節(jié)能環(huán)保一直受到重視，而金茂的綠色技術(shù)優(yōu)勢更為顯著，領(lǐng)先于其他房企。
如金茂大廈，2012年成為全國第一家獲得能源管理體系認(rèn)證的商務(wù)樓宇；2013年通過了世界公認(rèn)的獨立第三方綠色建筑認(rèn)證——LEED-EB金級認(rèn)證，成為國內(nèi)運行時間最長且高度最高的LEED-EB金級既有建筑。而金茂大廈的綠色基因是在建造時就埋下的：
首先是計算機(jī)輔助的設(shè)施管理系統(tǒng)。超高層的設(shè)施設(shè)備規(guī)模龐大，管線復(fù)雜。金茂大廈在設(shè)計建造之初，就引進(jìn)德國標(biāo)準(zhǔn)，通過計算機(jī)輔助管理大廈的設(shè)施設(shè)備，所有設(shè)施設(shè)備的信息有六大模塊16000多條記錄，狀況都可以在這套系統(tǒng)上進(jìn)行記錄和監(jiān)測。
其次是能源管理系統(tǒng)。超高層由于其空調(diào)、垂直運輸?shù)仍颍芎谋绕胀ǜ邔咏ㄖ蟆＝鹈髲B建設(shè)之初就聯(lián)合國內(nèi)外研究機(jī)構(gòu)開始做能源管理，通過技術(shù)和管理來節(jié)能減排。金茂大廈在能耗管理方面有許多的創(chuàng)新管理，比世界范圍內(nèi)同類型的超高層建筑節(jié)能30%左右，早在2004年，金茂大廈就成功地將能耗占收入的比重控制在6%以內(nèi)，一般的超高層建筑這個比例為10%左右。
最后是空氣品質(zhì)管理。金茂大廈有專門的空氣品質(zhì)小組，PM2.5平均水平保持在10~15微克。這一指數(shù)的國際標(biāo)準(zhǔn)大約為15~20微克，國內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)為75微克。
又如方興在北外灘的項目星外灘，是全球目前唯一獲得中國綠建三星、美國LEED、英國BREEAM三大國際權(quán)威機(jī)構(gòu)高等級認(rèn)證的超大項目，建筑總體量逾150萬平方米，將于2017年全部建成。在建設(shè)過程中，項目遵循因地制宜、以人為本、歷史傳承、文化延續(xù)的開發(fā)原則，集中應(yīng)用了多項綠色建筑規(guī)劃理念和節(jié)能技術(shù)，如區(qū)域集中式能源系統(tǒng)、冰蓄冷系統(tǒng)和江水源熱泵機(jī)組、雨水和中水收集系統(tǒng)、過渡季節(jié)免費制冷、CO2監(jiān)控室內(nèi)新風(fēng)、熱回收系統(tǒng)、中水雨水回用、廢棄物回收和可循環(huán)材料利用、采光天窗、下沉廣場、分項計量、樓宇自控系統(tǒng)等多項低碳節(jié)能措施，節(jié)約了項目運營成本、提升了項目品質(zhì)方面。
➤ 新城生態(tài)化：綠色從城市規(guī)劃開始
中國金茂的另一大“獨家“綠色優(yōu)勢是在城市綜合開發(fā)與運營服務(wù)方面，目前已開發(fā)或正在開發(fā)的“城市”級別項目長沙梅溪湖國際新城、南京青龍山國際生態(tài)新城、青島中歐國際城、重慶金茂國際生態(tài)新城等，多個綠色宜居、產(chǎn)城融合、智慧科技的城市新核心區(qū)。
以青島中歐國際城為例：由于青島市高新區(qū)資源、經(jīng)濟(jì)條件優(yōu)越，尚處于規(guī)劃設(shè)計階段，政府建議提高綠色建筑整體水平，項目從規(guī)劃、設(shè)計、審批、施工和運營五大方面全過程實施綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)，新建建筑100%達(dá)到綠色建筑要求其中30%達(dá)到綠色建筑二星級及以上標(biāo)準(zhǔn)，政府投資的2萬平米以上的大型公共建筑100%達(dá)到綠色建筑三星級標(biāo)準(zhǔn)。竣工驗收后一年，30%的項目達(dá)到綠色建筑運營標(biāo)識標(biāo)準(zhǔn)。
金茂綠色生態(tài)新城的建設(shè)，如要包括以下特點：
a)強(qiáng)調(diào)建設(shè)全過程綠色生態(tài)節(jié)能：從規(guī)劃布局、建筑設(shè)計、審批引導(dǎo)、綠色施工、運營引導(dǎo)等五方面實現(xiàn)“全方位、全過程”的綠色建筑全周期管理理念。
b）明確對建筑的環(huán)境利用、形體設(shè)計、內(nèi)部空間布局、圍護(hù)結(jié)構(gòu)設(shè)計等方面應(yīng)當(dāng)最大化的實現(xiàn)被動式設(shè)計，達(dá)到降低建筑能耗，改善建筑環(huán)境的目標(biāo)。
c）強(qiáng)調(diào)綠色建筑地域性，充分利用自然資源和環(huán)境，實現(xiàn)人與自然的和諧發(fā)展，綠色建筑技術(shù)與地域性的有機(jī)結(jié)合。
B、經(jīng)營模式：開發(fā)與持有穩(wěn)步增長，順應(yīng)金融和服務(wù)大趨勢
2015年10月，金茂提出了戰(zhàn)略從“雙輪驅(qū)動”升級至“雙輪兩翼”。在方興地產(chǎn)“銷售+持有”的原有戰(zhàn)略基礎(chǔ)上，加入“金融+服務(wù)”兩大元素支持其城市開發(fā)運營業(yè)務(wù)。
➤ 雙輪=開發(fā)+持有
根據(jù)金茂計劃，未來將“實現(xiàn)開發(fā)業(yè)務(wù)規(guī)模有序擴(kuò)張，持有業(yè)務(wù)規(guī)模穩(wěn)步增長，持續(xù)鞏固精工優(yōu)質(zhì)、綠色健康、智慧科技的品質(zhì)地產(chǎn)標(biāo)桿地位“。
經(jīng)過11年的發(fā)展，在辦公領(lǐng)域，金茂已擁有包括金茂北京威斯汀大飯店、金茂三亞麗思卡爾頓酒店在內(nèi)的16家在建及運營酒店和多個寫字樓；在零售商業(yè)領(lǐng)域，形成了四條完善的零售商業(yè)產(chǎn)品線，持有及在建商業(yè)建面超過48萬平米；在住宅開發(fā)領(lǐng)域，“金茂”旗下的“府、悅、墅、山、湖、灣”六大產(chǎn)品線已經(jīng)進(jìn)入全國5個區(qū)域、14個一線和準(zhǔn)一線城市，在開發(fā)項目33個。
➤ 兩翼=金融+服務(wù)
新增的“兩翼“主要是順應(yīng)了當(dāng)前行業(yè)大趨勢，即房地產(chǎn)與金融結(jié)合，房地產(chǎn)與互聯(lián)網(wǎng)和服務(wù)結(jié)合，對傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)的各個環(huán)節(jié)進(jìn)行優(yōu)化。
金融業(yè)務(wù)，主要涵蓋募集地產(chǎn)投資基金及管理服務(wù)，首付款投融資服務(wù)、社區(qū)消費貸服務(wù)等多種形式創(chuàng)新業(yè)態(tài)；與新華保險合作發(fā)行各類金融工具，如高級債、永續(xù)債等，在境內(nèi)外房地產(chǎn)私募基金、眾籌、理財、基金等方面深化合作，未來共同參與海外不動產(chǎn)投資、資本市場潛在收購等。作為試水，金茂推出了金茂寶1號，共2億元理財產(chǎn)品，年化收益率為8.88%。
服務(wù)業(yè)務(wù)，金茂的目標(biāo)是搭建互聯(lián)網(wǎng)平臺，圍繞核心業(yè)務(wù)實現(xiàn)服務(wù)延伸，逐漸形成“配套多維、體驗超值、便捷無憂”的服務(wù)地產(chǎn)特色形象，并已通過客戶服務(wù)平臺、酒店預(yù)訂平臺、商業(yè)運營平臺、互聯(lián)平臺四大平臺的服務(wù)創(chuàng)新，以會員積分形式串聯(lián)線上虛擬業(yè)務(wù)，滿足客戶全生命周期需求，同時促進(jìn)住宅、酒店、商業(yè)、寫字樓等實體業(yè)務(wù)相互借力發(fā)展。
C、特點和發(fā)展：資金和品牌基礎(chǔ)扎實，產(chǎn)品研發(fā)可加大投入
無論是在綠色房企領(lǐng)域，還是在所有房企的大范疇，金茂均可以說是一家十分有“個性“的房企，并有“企業(yè)低調(diào)，項目高調(diào)“的特點。在本篇報告中，我們僅對金茂在綠色房企領(lǐng)域的優(yōu)勢和問題進(jìn)行探討。
金茂在綠色房企領(lǐng)域的優(yōu)勢十分鮮明，使其能與其他綠色房企錯位競爭。
一方面，金茂開發(fā)商辦物業(yè)，尤其是大體量商辦的能力和經(jīng)驗其他企業(yè)難以匹敵，推動也十分積極，無論是在新項目，還是存量持有項目中，金茂均不斷進(jìn)行綠色節(jié)能環(huán)保系統(tǒng)的創(chuàng)新。而細(xì)數(shù)當(dāng)前主流房企，專注高端商辦樓宇開發(fā)的本就不多，再要擅用綠色科技的可以說幾乎只有金茂了。
另一方面，金茂的資產(chǎn)豐厚，融資成本低，有足夠的實力支撐其技術(shù)研發(fā)創(chuàng)新。金茂是央企中化集團(tuán)旗下唯一的房地產(chǎn)開發(fā)平臺，也是重點發(fā)展的業(yè)務(wù)板塊，因此母公司在資金支持方面頗為大方；同時，母公司背景和在一線城市的布局和銷售能力，也為金茂帶來了更低的融資成本，2014年末期的平均融資成本僅5.4%。
發(fā)展中存在的挑戰(zhàn)（略）
綠色地產(chǎn)發(fā)展存在的問題和建議
1、問題：概念和評級制度混亂，不利綠色房企生存
1）評級制度不完善，購房者缺乏統(tǒng)一衡量標(biāo)準(zhǔn)
2）過度消費綠色概念，或淪為營銷噱頭
3）新技術(shù)商業(yè)化成本高，造成升級緩慢
2、建議：國家機(jī)構(gòu)加大技術(shù)研發(fā)力度，共同推廣綠色理念
1）提高綠建標(biāo)準(zhǔn)公信力，扶持綠色房企技術(shù)創(chuàng)新
2）綠色房企合作宣傳，共同擴(kuò)大市場份額
